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Tribuna

Los contratos de préstamo hipotecario: Quo vadis

  • Fede Adan Domenech
Profesor Agregado Derecho Procesal, acreditado como
Catedrático URV

Actualitzada 16/09/2019 a les 18:34

Fede Adan Domenech

Fede Adan Domenech

Fede Adan Domenech

Día sí día también, nos levantamos con una noticia en los medios de comunicación que afecta a nuestros contratos de préstamo hipotecario. La última, la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 sobre vencimiento anticipado. Compartimos la opinión de que una de las riquezas del derecho es su carácter dinámico, que debería enriquecerlo, pero en los últimos años, el dinamismo ha sido progresivo, imparable y corrector, convirtiéndose en una montaña rusa, que permite catalogar el estudio de las hipotecas en una profesión de riesgo. En definitiva, podríamos afirmar: contratación bancaria quién te ha visto y quién te ve.

Pero entremos en materia, mediante el vencimiento anticipado la entidad financiera ostentaba la facultad de resolver el contrato y ejecutar la hipoteca ante el impago de alguna de las mensualidades que habíamos acordado pagar como compradores de un inmueble. Pero, es en la expresión «alguna» donde radica la novedad, pues lejos de seguirse un criterio uniforme, desde la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, se han aplicado hasta cuatro parámetros diferentes. Inicialmente, era suficiente con el impago de una simple mensualidad para resolver el contrato, tras la STJUE se «endureció» la Ley procesal, exigiéndose hasta tres impagos, posteriormente, los órganos judiciales no sólo tomaban como parámetro para ejercitar el vencimiento anticipado el criterio numérico, esto es, 3 cuotas, sino que se exigía que el incumplimiento fuese proporcional a la duración y cuantía de la totalidad del préstamo, y, finalmente, a partir de la sentencia del TS de 11 de septiembre de 2019, 12 serán las cuotas que debe dejar de pagar el deudor para que le ejecuten hipotecariamente hablando. Algo hemos avanzado en el requerido equilibrio entre entidades financieras y consumidor, eso es evidente, pero la lectura de esta sentencia nos plantea diferentes interrogantes, cuestiones y críticas.

La primera de las preguntas que debemos formularnos es si la justicia ha sido justa con los consumidores. En sentido estricto sí, pues al final los órganos judiciales aplicaban lo establecido en las leyes, pero entonces ¿las leyes eran justas?, y ahí existen ciertas dudas. Sistema económico, política legislativa… son conceptos que deberían ser independientes entre ellos, pero, ¿realmente lo son? El interrogante se concreta en preguntarnos si no se ha dado esta interdependencia funcional. Piezas todas ellas, de un puzle que sostenían un frágil sistema económico, apoyado en reglamentaciones legales severas con los consumidores e interpretadas judicialmente de manera rígida. El hecho evidente es que desde que se han planteado cuestiones prejudiciales ante el TJUE, las leyes han cambiado en favor del consumidor, y, en consecuencia, la justicia también se ha convertido en más favorable, por existir parámetros legales que así lo permitían.

La segunda de las cuestiones se concreta en el hecho de que la protección del consumidor en materia hipotecaria, no ha sido de «oficio», es decir, no ha sido a instancia nuestra, sino que, una vez más, ha resultado ser a instancia del Tribunal comunitario, cuya doctrina judicial ha salvado a muchas familias de encontrarse abocadas a un abandono de su hogar por incumplimiento de unas condiciones legales, digamos, nada «dulces»· El TJUE ha jugado un trascendental papel, de garante de los derechos de los consumidores, planteando la flexibilización o la ilicitud de diferentes cláusulas, entre ellas la de vencimiento anticipado, que colocaban a miles de familias en una complicada situación, en cierto modo vital, pues la pérdida de las necesidades básicas como la vivienda constituye la pérdida de una protección básica o vital.

La tercera de las cuestiones que nos planteamos afecta al sistema judicial. En el año 2017, se crearon juzgados especializados para el estudio de las cláusulas abusivas en materia hipotecaria. La justificación dada para la creación de estos Juzgados, respondía al miedo de que la presentación de demandas alegando cláusulas abusivas, saturasen los juzgados de primera instancia. Tras la STS de 11 de septiembre de 2019, existirá en los partidos judiciales una presentación masiva de demandas de ejecuciones hipotecarias – unas 18.000-, en base a las nuevas reglas. Ante esta situación, ¿qué hará el Consejo General del Poder Judicial?, ¿seguirá manteniendo que las ejecuciones hipotecarias no son objeto de análisis de los juzgados especializados o les otorgará a estos, nuevas funciones?

Finalmente, la última de las cuestiones que pretendemos resaltar, es una constatación de la quiebra del principio de seguridad jurídica que nos vuelve locos a los operadores jurídicos. El pasado mes de junio entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, la cual establecía que no se podía declarar el vencimiento anticipado sino se constataba el impago de 12 cuotas, pero se dejaba meridianamente claro, que esta nueva regla no resultaba de aplicación a los procesos de ejecución hipotecaria ya vencidos o judicializados, es decir, no era de aplicación a los juicios que se encontraban suspendidos. Pues bien, la STS «echa por tierra» todas estas reglas, pues establece, jurisprudencialmente, que las ejecuciones hipotecarias ya judicializadas se archiven y se les aplique las reglas de la Ley de crédito inmobiliario, la cual deberá ser modificada, por lo que en menos de cuatro meses donde dije digo, digo diego.

Forzada o no, desde el exterior o no, de forma parcial o no… dicotomías inacabables podríamos formularnos, pero lo que si es cierto es que se ha producido un cambio de tendencia, tanto legislativa como jurisprudencial, en favor de los consumidores y usuarios considerados por el TJUE como la parte contractual que se encuentra en situación de inferioridad, que requiere de medidas de protección en su favor, esto es, la adopción de medidas de discriminación positiva.
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